미국 부동산 투자, LLC만 만들면 상속세가 해결될까? 한국 거주자가 꼭 알아야 할 미국 부동산 상속·증여세 리스크

최근 자녀 유학, 임대수익, 자산 분산, 장기 거주 목적 등으로 미국 부동산 투자를 검토하는 분들이 많습니다. 특히 미국 부동산을 취득할 때 가장 많이 나오는 질문이 있습니다.

“개인 명의로 살까요, LLC를 만들어서 살까요?”

LLC는 미국 부동산 투자에서 자주 활용됩니다. 책임제한, 임대관리, 가족 간 공동보유, 지분 이전 측면에서 장점이 있기 때문입니다.

하지만 반드시 알아야 할 점이 있습니다.

LLC를 만들었다고 해서 미국 상속세 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

미국 부동산은 취득할 때보다, 오히려 보유 중 사망하거나 자녀에게 이전할 때 더 큰 세무 리스크가 발생할 수 있습니다.

1. 한국 거주자는 미국 상속세에 더 취약할 수 있습니다.

미국 상속세에서 중요한 기준은 단순히 시민권이나 영주권이 아니라, 미국 상속세법상 미국에 domicile을 두고 있는지입니다. 미국 시민권자 또는 미국에 domicile을 둔 사람은 2026년 기준 1인당 15,000,000달러의 기본공제액을 적용받을 수 있습니다.

반면 한국에 거주하는 일반 투자자는 대체로 미국 세법상 비거주외국인으로 취급됩니다. 이 경우 미국 소재 자산이 사망일 기준 60,000달러를 초과하면 Form 706-NA 신고 대상이 될 수 있습니다. 예를 들어 한국 거주자가 미국에 500,000달러 상당의 콘도미니엄을 보유하다 사망했다면, 해당 부동산은 미국 소재 자산으로 보아 미국 상속세 검토 대상이 될 수 있습니다.

즉, 같은 미국 부동산이라도 누가 보유하고 있는지에 따라 세금 결과가 크게 달라집니다.

2. 한미 조세조약이 있어도 상속세는 별도 문제입니다.

“한국과 미국 사이에 조세조약이 있으니 괜찮지 않나요?”라고 생각할 수 있습니다.

그러나 한미 조세조약은 기본적으로 소득세 조약입니다. 배당, 이자, 사용료, 양도소득 등 소득세 영역을 주로 다룹니다.

미국 연방 상속세나 증여세를 포괄적으로 해결해 주는 한미 상속·증여세 조약은 존재하지 않습니다. 따라서 한국 거주자가 미국 부동산을 보유한 상태에서 사망하면, 한미 조세조약만으로 미국 상속세 리스크가 해소된다고 보기 어렵습니다.

3. 한국 상속세도 함께 발생할 수 있습니다.

한국 거주자가 사망하면 한국 상속세는 국내 재산뿐 아니라 국외 재산까지 포함하여 과세될 수 있습니다.

따라서 미국 부동산은 다음과 같이 양쪽에서 문제가 될 수 있습니다.

미국에서는 미국 소재 자산으로 과세

한국에서는 한국 거주자의 국외재산으로 과세

미국에서 납부한 세금은 한국에서 외국납부세액공제를 검토할 수 있지만, 항상 전액 공제된다고 단정할 수는 없습니다. 결국 미국 부동산은 매수계약과 등기만 볼 것이 아니라, 처음부터 상속세 구조까지 함께 검토해야 합니다.

4. LLC는 좋은 도구지만, 상속세 만능 해결책은 아닙니다.

LLC는 미국 부동산 보유에 유용한 구조입니다. 그러나 상속세 측면에서는 주의가 필요합니다.

특히 한 사람이 100% 보유한 single-member LLC가 법인 과세를 선택하지 않은 경우, 미국 세무상 소유자와 별도로 보지 않는 disregarded entity로 취급될 수 있습니다. 이 경우 형식상 LLC 지분을 보유하고 있더라도, 세무상으로는 내부의 미국 부동산을 직접 보유한 것으로 볼 수 있습니다.

Multi-member LLC도 마찬가지로 단순하지 않습니다. 지분의 성격, 세무상 분류, partnership 취급 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

정리하면 이렇습니다.

LLC는 부동산 운영과 책임제한에는 유용합니다.

그러나 LLC만으로 미국 상속세가 차단되는 것은 아닙니다.

5. 외국법인 구조도 검토할 수 있지만, 무조건 유리한 것은 아닙니다.

미국 상속세 리스크를 줄이기 위해 외국법인을 통한 다층 보유 구조를 검토하는 경우가 있습니다.

핵심은 단순히 미국 법인을 세우는 것이 아닙니다.

중요한 것은 한국 거주 개인이 사망 시점에 직접 보유하는 자산이 무엇인지입니다.

비거주외국인이 미국 법인 주식을 직접 보유하면, 그 주식 자체가 미국 소재 자산으로 취급될 수 있습니다. 반면 외국법인 주식은 일반적으로 미국 소재 자산에서 제외되는 방향으로 검토될 수 있습니다. 다만 외국법인 구조를 사용하면 법인세, 배당 원천징수세, 회계·세무 유지비용, 외국환 신고 부담이 함께 발생합니다.

따라서 구조 선택은 단순히 “절세가 되는가”가 아니라, 다음 요소를 종합적으로 따져야 합니다.

• 부동산 가액

• 보유 기간

• 임대소득 규모

• 향후 매각 계획

• 자녀 승계 계획

• 구조 유지비용

• 한국 세법 및 외국환 신고

중요한 것은 세금 절감 효과와 구조 유지비용의 균형입니다.

6. 자녀에게 사전 증여하는 것도 신중해야 합니다.

상속세를 줄이기 위해 자녀에게 미국 부동산을 미리 증여하려는 경우도 있습니다.

그러나 미국 비거주외국인이 미국 소재 부동산을 증여하면 미국 증여세가 문제될 수 있습니다.

2026년 기준 일반 연간 증여공제는 수증자 1인당 19,000달러입니다. 따라서 미국 부동산 지분을 자녀에게 직접 증여할 경우, 연간공제 범위를 초과하는 상당 부분에 대해 미국 증여세 검토가 필요합니다.

또한 미국 증여세가 없더라도 한국 증여세가 별도로 문제될 수 있습니다.

한국 거주자가 비거주자에게 국외 재산을 증여하는 경우, 일정한 요건에서 증여자가 한국 증여세 납부의무를 부담할 수 있습니다.

결국 미국 부동산을 자녀에게 이전할 때는 최소한 다음 세 가지를 함께 봐야 합니다.

미국 증여세

한국 증여세

외국환거래 신고

7. 미국 유언장, Probate, Transfer Certificate도 중요합니다.

미국 부동산은 해당 부동산이 소재한 주의 법에 따라 상속 절차가 진행됩니다.

한국에서 유언장을 작성해 두었다고 하더라도, 미국 현지에서 바로 신속하게 인정된다고 단정하기는 어렵습니다.

따라서 미국 부동산을 보유하고 있다면 다음 서류와 구조를 미리 점검하는 것이 좋습니다.

• 미국 현지 유언장

• 생전신탁

• 위임장

• LLC Operating Agreement

• 구성원 사망 시 지분 승계 조항

• manager 권한 승계 조항

또한 비거주외국인이 미국 소재 자산을 보유한 상태에서 사망하면, 상속인은 Form 706-NA를 제출해야 할 수 있고, 미국 내 금융기관이나 이전 관련 기관은 IRS의 Transfer Certificate를 요구할 수 있습니다.

Transfer Certificate는 처리에 상당한 시간이 걸릴 수 있으므로, 상속 발생 후 준비하면 유족이 장기간 부동산을 매각하거나 이전하지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

8. 미국 시민권자 자녀가 있다면 정보보고의무도 확인해야 합니다.

상속인 중 미국 시민권자, 영주권자 또는 미국 세법상 거주자인 자녀가 있다면 상속세 외에도 정보보고의무를 확인해야 합니다.

대표적으로 다음 제도가 문제될 수 있습니다.

• FBAR: 해외 금융계좌 합계가 연중 어느 시점이든 10,000달러를 초과하는 경우

• Form 8938: 특정 해외 금융자산이 기준금액을 초과하는 경우

• Form 3520: 외국인 또는 외국 estate로부터 일정 금액을 초과하는 증여·상속을 받은 경우

다만 미국 시민권자 자녀가 상속을 받는다고 해서 모든 자산을 매년 보고해야 하는 것은 아닙니다.

상속받은 자산이 해외 금융계좌인지, 외국법인 지분인지, 외국신탁 권리인지, 단순 부동산인지에 따라 보고의무가 달라집니다.

9. 결론: 미국 부동산은 ‘사는 것’보다 ‘어떻게 넘길 것인가’가 더 중요합니다.

미국 부동산 투자는 임대수익, 자산가치 상승, 자녀 유학, 해외 거주 계획 등 여러 측면에서 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

하지만 미국 부동산은 취득 단계보다 보유와 승계 단계에서 더 큰 문제가 발생할 수 있는 자산입니다.

특히 한국 거주자가 미국 부동산을 직접 보유하거나 단순 LLC 구조로 보유하는 경우, 다음 문제가 동시에 발생할 수 있습니다.

• 미국 상속세

• 미국 증여세

• 한국 상속·증여세

• 외국환거래 신고

• 미국 정보보고의무

• Probate 절차

• Transfer Certificate

• LLC 지분 승계 문제

핵심은 간단합니다.

LLC는 좋은 도구일 수 있지만, LLC만으로 상속세가 해결되지는 않습니다.

미국 부동산 투자는 취득 구조, 세무 구조, 상속 구조를 처음부터 함께 설계해야 합니다.

가장 좋은 시점은 부동산을 이미 산 뒤가 아닙니다.

취득을 검토하는 바로 그 단계에서 보유·승계 구조를 함께 검토하는 것이 가장 중요합니다.

미국 부동산을 이미 보유하고 있거나, 미국 내 부동산 취득을 검토 중이라면 단순히 매매계약과 LLC 설립만 볼 것이 아니라, 사망·증여·상속·매각 시점까지 이어지는 전체 구조를 점검해 보시기 바랍니다.